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Quand le batiment va pas...

 
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Expat


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MessagePosté le: Mar 26 Aoû - 20:17 (2008)    Sujet du message: Quand le batiment va pas... Répondre en citant
On savait que l'immobilier allait un peu morfler.
 On se doutait que les francais allaient y reflechir a deux fois avant d'acheter un logement dans ces temps de quasi-recession.
 Mais la, ca devient grave.
Les ventes de logements neufs en France pour le deuxieme trimestre, comparees au meme trimestre de l'annee precedente, ont chutees de 40%.
Moins 40! Cette stat siberienne prefigure de chiffres terriblement mauvais sur l'ensemble du secteur de la construction en France. Quand on connait son importance et son poids sur la croissance et l'emploi, il y a de quoi se poser des questions sur le rebond economique annonce pour 2009.

Si encore cette chute brutale etaient accompagnee d'une baisse logique des prix! Mais il n'en est rien, et on constate au contraire leur maintien, voire une legere augmentation.
 Les promoteurs sont endettes jusqu'au cou. Et certaines banques parties prenantes dans leur capital (BNP Paribas avec Meunier, Natixis avec Nexity...) qui ont deja un max de provisions a passer suite a la tempete subprimesque americaine, refusent l'evidence et tiennent a montrer des actifs presentables, donc surevalues, pour ce qui concerne le marche francais. Plus dure sera la chute.
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MessagePosté le: Mar 26 Aoû - 20:17 (2008)    Sujet du message: Publicité
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Teo Toriatte


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MessagePosté le: Mer 27 Aoû - 09:26 (2008)    Sujet du message: Quand le batiment va pas... Répondre en citant
Je vais peut être attendre encore un peu avant d'acheter
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Roulleaux Dugage


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MessagePosté le: Mer 27 Aoû - 10:53 (2008)    Sujet du message: Quand le batiment va pas... Répondre en citant
En matière de logements neufs il faut assumer les risques du marché et une fois de plus, les banques et les investisseurs financiers de part leurs ententes et monopoles habituels ont une grosse part de responsabilité là dedans. Car la spéculation a toujours sa part de responsabilité comme d'habitude.
En 92, la crise s'expliquait par une spéculation incroyable des terrains et de l'ancien. Il n'était pas rare pour un marchand de biens parisien à l'époque de céder le matin une promesse de vente à  tel prix à tel promoteur et de voir revenir la même promesse le soir offerte par une banque à trois fois le prix vendu le matin.
En 2008, la spéculation joue surtout sur les matériaux, de plus en plus chers et de moins en moins bonne qualité : tout y passe, parpaings, isolation, colles et ciments, plaques de plâtre, cloisons, tuiles, etc ... A tel point que le coût des matériaux égale presque le coût de ma main d'oeuvre "chargée" ... De plus, la TVA à 5,5 % en corrélation de la suppression des avantages fiscaux locatifs et des incitations aux économies d'énergie n'ont pas favorisé le marché des matériaux puisque ce marché restait au taux de 19,6 %. En tout cas, je ne veux pas croire que la crise des subprimes ait une influence là dedans, ce serait du pipeau intégral. Ou alors ça aurait un impact sur le taux des prêts, mais c'est tout et ce n'est pas là où le problème est le plus saillant.
D'ailleurs l'indice du coût de la construction qui galope inconsidérément depuis les années 2000 avec une inflation à 2 % de moyenne (il a quasiment doublé en 10 ans, soit 10 % de hausse annuelle au bas mot) est la preuve de cette spéculation débile.
Là encore les pouvoirs publics détenus par la majorité RPR UMP n'ont pas modéré cette spéculation là de peur de déplaire à leurs petites clientèles.
Crise de l'immobilier ? Et bien, tant mieux, il faut pas prendre les consommateurs/clients pour des abrutis à qui on peut fourger tout et n'importe quoi à prix volé ! Les Lafarge et autres Saint Gobain n'ont qu'à mieux se tenir.
   
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MessagePosté le: Mer 27 Aoû - 17:43 (2008)    Sujet du message: Quand le batiment va pas... Répondre en citant
Bon , si tu y tiens, on va aller un peu plus loin dans le raisonnement.

Speculation, effectivement, c'est le cas. Mais pas pour les raisons qui font qu'une maison achetee a Dubai il y a 4 ans 2 millions de dirhams se negocie aujourd'hui a 10 millions minimum.

Le marche francais de l'immobilier a ete booste par toutes les mesures qui le defiscalisait au maximum (lois de Robien, Borloo, etc..), le sport national consistant a investir la ou la collectivite, en terme de recettes directes, en souffrira le plus.

 Hors ces avantages, je dirait meme ces illegalismes accordes a ceux qui en ont les moyens, vois-t-on un quelconque interet a acheter un bien immobilier qui ne s'amortit pas, ou alors a perte, dont les revenus rapporte hors impot un ridicule 2,5 ou 3% par an quand acheter un contrat a terme sur n'importe quelle commoditie permet de faire la culbute (imposable) en 6 mois?
Ces memes commodities dont les prix ont doubles, triples, ce qui explique qu'evidemment la renovation d'un appartement en vue d'une location coute les yeux de la tete, et que rentabiliser son investissement sur 15 ans reste du domaine de la chimere science-fictionnesque.

L'immobilier francais est donc a ce point peu remunerateur qu'il faut l'accompagner de carottes fiscales pour drainer un peu de liquidites. Il n'interesse donc non pas en terme d'investissement, mais de speculation.

Parlons maintenant  du reve Sarkozien: faire de la France un pays de proprietaires. 

Ah bon? Comme aux US? On a du boulot ici, on achete sa maison, on a du boulot ailleurs, on la revend pour racheter sur le nouveau lieu de travail?
  Impossible. Les mentalites francaises ne sont pas pretes a ce genre de saut psychologique.
 Les freins institutionnels (notaire machin, hypotheques trucs, frais, taxes diverses, loi chose et bidule}, la recente frilosite bancaire (subprimes et crise de confiance inter-bancaire) a accorder des prets, et  l'attitude dubitative de nos concitoyens a considerer un emprunt sur 30 ans comme une fin, et non comme un moyen, font de l'immobilier un sujet quasi-psychiatrique, renvoyant a des pulsions non pas economiques, mais quasi pre-foetales de chaleur, de cheminee, de valeurs, de famille, de murs securisants et de jardins extraordinaires.

Mais le point le plus evident, le plus essentiel, le plus impactant, c'est bien que ce secteur represente, directement ou indirectement, quelques 2 millions d'emplois. Et plus si affinites.
Et que le batiment est un moteur de croissance quasi planetaire. Des logements neufs qui ne se vendent pas, c'est le commencement du debut des problemes graves. C'est la ou le secteur bancaire, qui a cru intelligent d'investir directement dans le capital de promoteurs, devient coupable.

On connait le mecanisme declencheur de la desormais fameuse crise des subprimes americains.
 Des financiers vereux ou inconscients accordent des prets a tord et a travers a des menages qui ne peuvent rembourser ce pret qu'en degageant une plus-value appreciable sur la revente du bien.
L'effonfrement du marche immobilier americain  entraine l'insolvabilite des-dits menages qui n'ont pu assurer leurs remboursements. La banque n'a d'autres choix que de saisir le bien, et le vendre a qui en voudra bien. Mais pas au meme prix. Hors les valeurs de ces actifs n'ont plus rien a voir avec celles figurant au bilan de ces banques. Provisions, valeur d'actifs fondant a vue d'oeil, re-provisions, pertes colossales , au secours Abu Dhabi.

Les banques francaises qui ont deja essuye quelques platres americains voient le spectre de depreciation d'actifs se profiler sur le marche francais. Un bien qu'elles ont evalue dans leur comptes (approuves par la bande d'escrocs qui se disent auditeurs) a 1 million ne trouverait preneur qu'a 700 000? Pas question. Elles font donc le forcing pour eviter de voir les prix descendre au cours du marche, de peur d'avoir a presenter des bilans catastrophiques, du type banque americaine. Les prix de l'immobilier francais sont donc illogiquement surevalues par rapport a leur prix reel de marche. Cette imposture durera combien de temps?

J'ai ete trop long, non?
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Roulleaux Dugage


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MessagePosté le: Jeu 28 Aoû - 17:21 (2008)    Sujet du message: Quand le batiment va pas... Répondre en citant
Non, tu vois juste à mon sens.

Je connais quand même des propriétaires dans l'ancien qui entretiennent pépère leur capital (essentiellement des studios, deux pièces et place de parking) et qui s'en sortent pas trop mal.
Le rapport psychiatrique des français à la pierre, c'est un acquis bourgeois de la révolution, on est dans le syndrome "chasse pêche nature et tradition", c'est comme ça.

Le problème du neuf, c'est que cela coûte cher, et qu'en période de crise du logement où tous, célibataires, jeunes couples, famille de la classe moyenne, ne jurent plus que par les logements sociaux où les loyers sont très bas. On préfère investir dans une bagnole ou dans de belles vacances que dans son cadre de vie. Du coup, le marché des loyers libres est hanté par des cas sociaux dont les OPHLM ne veulent pas et les propriétaires adeptes des machins "Borloo" ou "de Robien" se retrouvent à proprement parler baisés par le fisc : aucune rentrée de loyers et sévère redressement fiscal encouru.

Tout ça, c'est de la spéculation où chacun essaye de monopoliser la couverture à soi en tirant à hue et à dia, ... du coup ça craque et ça n'avance à rien puisque tout le monde se retrouve à poil.




  
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MessagePosté le: Ven 5 Sep - 06:12 (2008)    Sujet du message: Quand le batiment va pas... Répondre en citant
Un des lecteurs de ce forum, qui ne tient pas a y intervenir, m'informe que mon explication des subprimes est incomplete.
Puisque je ne mentionne pas le veritable declencheur de l'effondrement: la desormais tristement celebre "titrisation".

Avec l'apparition des mathematiciens, ou se faisant appeler comme tels, dans les salles de marches, sont arrives de nouveaux "outils". Qui permettent de considerer la dette des emprunteurs comme une valeur negociable.

Monsieur et Mme Expat empruntent 500 00 pour acheter un cagibi en Lozere. La Banque preteuse s'empresse de revendre cette dette  600 000 a un "investisseur" (terme employe pour dire "intermediaire inutile") qui la cede 750000 a un Fond speculatif, lui meme la refourguant 1 million, pourquoi pas  a cette meme banque, qui envisage de la valoriser, 1,3 million dans ses comptes, compte tenu de la plus value sous-jacente, etc...

Le dit-cagibi, achete 500 000, vaut donc, au cours ce cette virtualite esoterique que constitue le marche, 1,3 million, et ce, apres seulement, disons 1 an.

Monsieur et Mme Expat  ont des problemes. Ils ne peuvent plus rembourser leurs echeances. La Banque saisit le bien, et trouve un acheteur a 300 000. La Banque essuie une perte, non pas de 200 000, mais bien de 1 million, puisqu'il va lui falloir reviser la valeur de son actif dans son bilan.

La crise des subprimes est donc bien due plus a la titrisation, qui amplifie virtuellement les gains, mais decuple les pertes en cas de retournement du marche. Dans le dernier cas, compte tenu de l'effet domino, c'est l'effondrement  d'un systeme financier base sur un leurre et la revanche de l'economie reelle sur  l'hysterie speculative.

Il existe, dans nos Grandes Ecoles, des postes de "Professeurs de mathematiques des marches". Il me semble que ceux qui en sont titulaires devraient se reconvertir dans la boule de cristal ou le marc de cafe.
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MessagePosté le: Aujourd’hui à 05:10 (2017)    Sujet du message: Quand le batiment va pas...
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